Home / Hunian / Ini Dia Syarat Jual Beli Rumah yang Wajib Kamu Tau

Ini Dia Syarat Jual Beli Rumah yang Wajib Kamu Tau

Tanah serta bangunan merupakan salah satu kebutuhan primer yang tidak dapat terelakkan dan urgensitasnya yang tinggi. Setiap orang pasti mempunyai rumah idamannya masing-masing, bahkan sudah mempunyai gambaran yang sangat detail terhadap rumah yang akan dimilikinya suatu saat nanti.

Namun ternyata untuk mempunyai sebuah rumah, Anda diharuskan untuk melakukan beberapa prosedur yang wajib Anda lakukan agar rumah tersebut menjadi milik Anda sepenuhnya.

Artikel Terkait: Tips Membangun Rumah dengan Dana Terbatas

Apalagi jika Anda membeli rumah yang sudah jadi, maka akan ada proses-proses yang harus Anda lalui. Meskipun sedikit rumit, Anda tetap harus bersabar untuk mendapatkan rumah impian Anda.

Proses Jual Beli Rumah

Jual beli menurut Undang-Undang Pokok Agraria adalah proses yang menjadi bukti adanya peralihan hak dari pihak penjual kepada pihak pembeli.

Transaksi jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang serta dibayar secara tunai. Hal ini artinya apabila harga yang dibayarkan belum lunas, maka proses jual beli tersebut belum dapat dilakukan.

Sebelum seseorang melakukan proses jual beli tersebut, baik pihak penjual ataupun pihak pembeli harus memastikan bahwa tanah itu tidak dalam kasus sengketa atau tanggungan di Bank.

Dalam transaksi jual beli tanah dibutuhkan beberapa data dan proses yang harus dilalui. Berikut ini adalah beberapa proses yang diperlukan selama jual beli tanah berlangsung.

1. Data Penjual

Syarat Jual Beli Rumah
Photo: Google.com

Data penjual diperlukan dalam proses jual beli tanah karena data tersebut akan digunakan pada proses membuat akta tanah. Adapun data yang harus disiapkan oleh penjual antara lain:

• Fotokopi KTP. Apabila pihak penjual sudah menikah, maka yang dibutuhkan adalah fotokopi KTP suami-istri
• Kartu Keluarga (KK)

• Surat nikah, apabila sudah menikah

• Sertifikat asli Hak Atas Tanah yang akan dijual. Sertifikat yang diperlukan, yaitu sertifikat Hak Milik, sertifikat Hak Guna Usaha, sertifikat Hak Guna Bangunan, dan sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun

• Akta Notaris

• Bukti pembayaran PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan lima tahun terakhir

• NPWP

• Fotokopi Surat Keterangan WNI

• Surat bukti persetujuan suami-istri, surat ini dibutuhkan bagi yang sudah berkeluarga

• Apabila suami atau istri pihak penjual sudah meninggal, maka perlu membawa akta kematian

• Jika sudah bercerai, maka perlu membawa Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama.

2. Data Pembeli

Selain data penjual, dalam proses jual beli tanah juga diperlukan data pembeli. Data-data yang dibutuhkan antara lain:

• Fotokopi KTP. Apabila pihak pembeli sudah menikah, maka disertai fotokopi KTP suami-istri

• Kartu Keluarga (KK)

• Surat nikah, apabila sudah menikah

• NPWP

3. Proses Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Kantor Pusat PPAT

Syarat Jual Beli Rumah
Photo: Google.com

Sebelum proses pembuatan Akta Jual Beli dilakukan, pegawai PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat yang ada ke kantor Pertanahan.

Penjual harus membayar Pajak Penghasilan dan pembeli diwajibkan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang telah ditentukan.

Calon pembeli akan membuat surat pertanyataan bahwa bila ia membeli tanah tersebut, tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah melebihi ketentuan batas luas. PPh atau BPHTB dapat dibayarkan melalui Bank atau Kantor Pos.

Artikel Terkait: Mengenal Kebudayaan dan Rumah Adat Papua Sebagai Bagian Kekayaan Indonesia

Anda perlu mengecek terlebih dahulu apakah jangka waktu atas Hak Atas Tanah tersebut telah berakhir atau belum. Selain itu, Anda juga harus mengecek apakah tanah yang akan dibeli terdapat Hak yang lebih tinggi atau tidak.

Selanjutnya, apakah rumah tersebut pernah dijadikan jaminan hutang atau jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan atau tidak. Apabila tanah tersebut pernah dijadikan jamnian kredit atau hutang, maka Anda harus meminta surat roya dan surat lunas agar bisa balik nama.

4. Pembuatan Akta Jual Beli

Syarat Jual Beli Rumah
Photo: austinallcash.com

Dalam proses pembuatan Akta Jual Beli, harus dijadiri oleh pihak penjual dan pihak pembeli ataupun orang yang mendapat kuasa dengan surat kuasa tertentu serta saksi minimal dua orang saksi.

Pihak PPAT akan membacakan serta menjelaskan isi akta dan jika dari pihak penjual serta pihak pembeli menyetujui isi akta tersebut, maka akta dapat ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi serta pihak PPAT.

Akta yang dibuat berjumlah dua lembar, satu disimpan oleh pihak PPAT dan satu lembar lainnya akan diserahkan kepada kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Pihak penjual dan pihak pembeli akan mendapatkan akta Salinan.

5. Proses ke Kantor Pertanahan

Syarat Jual Beli Rumah
Photo: Google.com

Setelah proses pembuatan Akta Jual Beli telah selesai, maka pihak PPAT akan menyerahkan berkas Akta Jual Beli tersebut ke Kantor Pertanahan untuk balik nama.

Penyerahan Akta Jual Beli paling lambat dilakukan tujuh hari setelah penandatangan akta. Berkas-berkas yang perlu diserahkan ke Kantor Pertanahan meliputi:

• Surat permohonan balik nama yang ditandatangani pihak pembeli;
• Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT;
• Sertifikat Hak Atas Tanah;
• Fotokopi KTP pihak penjual dan pihak pembeli;
• Bukti pelunasan pembayaran PPh dan BPHTB.

Setelah berkas tersebut diserahkan, maka Anda akan menerima tanda bukti penerimaan selaku pihak pembeli. Nama pemilik lama akan dicoret menggunakan tinta serta diberi paraf oleh kepala Kantor Pertanahan.

Nama pembeli yang baru akan ditulis di halaman dan kolom pada buku tanah dan sertifikat beserta dengan tandatangan kepala Kantor Pertanahan. Dalam jangka waktu empat belas hari, pihak pembeli dapat mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut di Kantor Pertahanan terdekat.

6. Tanah Warisan

Tanah Warisan
Photo: Google.com

Jika nama suami atau istri atau bahkan keduanya tercantum ke dalam sertifikat sudah meninggal dunia dan si ahli waris akan melakukan jual beli, maka tanah tersebut harus dibalik nama menjadi nama si ahli waris terlebih dahulu. Selalu melakukan balik nama, ada beberapa proses yang harus dilakukan, yakni:

• Surat keterangan waris. Untuk Warga Negara Indonesia asli hanya perlu menyerahkan surat keterangan waris yang disaksikan serta dibenarkan oleh lurah setempat dan dibenarkan oleh camat. Namun untuk Warga Negara Indonesia keturunan, maka perlu membuat surat keterangan waris yang dibuat oleh notaris

• Fotokopi KTP seluruh ahli waris, tanpa terkecuali

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)

• Fotokopi Surat Nikah

• Seluruh ahli waris yang tercantum namanya harus hadir untuk melakukan tanda tangan Akta Jual beli ataupun surat persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah satu dari mereka yang telah dilegalisir oleh notaris apabila tidak bisa hadir pada saat itu

• Bukti nota pembayaran BPHTB waris ataupun pajak dari ahli waris yang besarannya adalah 50% dari BPHTB jual beli tersebut setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.

Beberapa hal yang telah disebutkan diatas merupakan berkas-berkas yang harus ada dan tanpa kurang satu berkas pun jika tanah dan bangunan warisan tersebut akan dijual.

7. Tanah Girik

Tanah girik adalah tanah bekas hak milik adat yang tidak atau belum didaftarkan maupun dibuatkan sertifikat. Jual beli tanah girik dapat dilakukan dengan memenuhi syarat berikut ini.

• Akta girik asli

• Bukti pembayaran PBB dari pemilik girik

• Surat keterangan riwayat tanah dari kelurahan ataupun kepala desa

• Surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa tanah tersebut belum diperjual belikan kepada siapapun

• Status tanah tidak sedang dijaminkan.

Itulah ketujuh syarat untuk melakukan jual beli tanah sekaligus bangunannya. Dalam melakukan jual beli rumah, anda juga harus mencermati biaya-biaya apa saja yang harus dikeluarkan.

Baik biaya yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah, maupun biaya untuk pejabat yang membantu jual beli tersebut. Biaya resmi yang harus dibayarkan biasanya adalah PPh, BPHTB, dan PNBP.

Baca Juga: Prosedur dan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah atau Rumah

Namun tidak hanya itu saja, ada beberapa biaya lain yang harus dikeluarkan untuk melengkapi syarat jual beli rumah ini. Biaya tersebut antara lain adalah:

a. Pengecekan sertifikat
Pengecekan sertifikat ini dilakukan di Kantor Pertanahan terdekat, biaya yang dikeluarkan tergantung pada kebijakan dari Kantor Pertahanan tersebut.

b. Biaya Akta Jual Beli
Pembuatan Akta Jual Beli juga memerlukan dana. Biaya Akta Jual Beli di PPAT itu berbeda tergantung dari daerahnya, namun biaya yang dibayarkan tidak lebih dari 1% dari harga transaksi jual beli yang ada di akta.

c. Biaya Balik Nama
Proses balik nama yang diajukan oleh PPAT memerlukan biaya sesuai dengan peraturan yang ada dan biasanya biaya ini ditanggung oleh pihak pembeli.

d. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan bersamaan dengan pengajuan balik nama. Besar biaya yang harus dibayarkan yaitu satu per seribu/ permill dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

e. PPh
Besar PPh yang harus dibayarkan adalah 5% dari jumlah transaksi. PPh harus dibayarkan sebelum Akta Jual Beli ditanda tangani.

f. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
Besar biaya yang harus dikeluarkan untuk membayar BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). BPHTB tidak hanya dikeluarkan saat transaksi jual beli, tetapi juga pada setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan.

g. Biaya KPR
Biaya KPR meliputi biaya provisi, adminsitrasi, dan lain-lainnya yang apabila diakumulasikan berkisar antara 4-5% dari total pinjaman yang telah disetujui. Biaya KPR ditanggung sepenuhnya oleh pihak pembeli.

h. Biaya Jasa Notaris
Notaris merupakan salah satu pihak penting dan syarat jual beli rumah yang paling utama. Biaya notaris mencakup biaya cek sertifikat, biaya SK 59, biaya balik nama, biaya SKHMT, dan biaya APHT yang apabila diakumulasikan diperkirakan jumlahnya dapat mencapai Rp5.000.000,-, namun ada beberapa notaris yang mematok harga dibawah dari kisaran tersebut.

Selain itu, ada juga beberapa notaris yang melakukan perhitungan biaya sebesar 0,5-1% dari nilai transaksi tersebut. Perlu diketahui, bahwa biaya ini sepenuhnya ditanggung oleh pihak pembeli.

Syarat jual beli rumah beserta biaya yang harus dikeluarkan seperti yang telah dijelaskan di atas memang terlihat sangat ribet serta memakan banyak waktu dan biaya.

Namun hal ini hanya akan Anda rasakan sekali karena setelah semua proses tersebut selesai, Anda dapat tinggal dihunian yang nyaman tanpa khawatir akan muncul pihak lain yang mengklaim rumah Anda karena Anda telah mempunyai surat-surat dan sertifikat yang resmi.

Jadi Anda tidak perlu merasa bingung ketika akan melakukan transaksi jual beli rumah, karena akan ada banyak pihak terlibat yang akan membantu Anda.

Dengan adanya syarat di atas, diharapkan Anda tidak termakan oleh bujukan pihak perantara yang menawarkan diri untuk membantu proses transaksi. Percayakan saja semuanya pada badan hukum yang berwenang.

About sibyllineorder.org

Check Also

Tips Cara Aman Membeli Rumah Bekas

Rumah adalah sebuah hunian di mana kita bisa berlindung dari segala macam bahaya. Bahkan memiliki …

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *